Investisseur immobilier en Wallonie · Cofondateur du Club
Un immeuble de rapport regroupe plusieurs logements loués dans un même bâtiment. C'est l'une des stratégies citées dans le parcours de Mahery, à côté de la colocation.
L'intérêt de l'immeuble de rapport tient à la mutualisation. Une seule toiture, une seule acquisition, un seul acte, mais plusieurs loyers. Quand un logement se libère, les autres continuent de payer.
La contrepartie est un ticket d'entrée plus élevé et une analyse plus technique. On n'achète pas seulement des murs, on reprend souvent des baux en cours, des locataires en place et l'historique d'un bâtiment.
Montants, dates d'échéance, indexations appliquées ou non, garanties locatives, arriérés éventuels.
Nombre de logements autorisés, permis d'urbanisme, permis de location, normes incendie.
Toiture, électricité, chauffage, humidité, compteurs séparés ou communs. Les gros postes changent l'équation.
Les certificats PEB de chaque logement pèsent sur l'attractivité locative et sur les travaux à prévoir.
Une annonce peut présenter un immeuble comme « trois appartements » alors que la division n'a jamais été autorisée. Dans ce cas, l'acheteur reprend une situation irrégulière, avec un risque de devoir régulariser, voire de perdre des logements et donc des loyers.
La vérification passe par les renseignements urbanistiques demandés par le notaire et, si besoin, par une démarche directe auprès du service urbanisme de la commune.
Le rendement affiché dans une annonce est presque toujours un rendement brut, calculé sur des loyers supposés perçus douze mois sur douze. Il ne tient compte ni de la vacance, ni des charges du propriétaire, ni des travaux, ni de l'impôt.
La bonne méthode consiste à reconstruire le calcul soi-même, logement par logement, avec des hypothèses prudentes, puis à vérifier que l'opération tient encore si un logement reste vide quelques mois.
Le financement d'un immeuble de rapport se négocie différemment d'un achat d'habitation : la banque regarde la capacité du bien à générer des revenus, en plus de la situation de l'emprunteur.
La question d'acheter en nom propre ou en société se pose aussi. Elle a des conséquences fiscales et patrimoniales importantes et se tranche avec un fiscaliste et un notaire, en fonction de votre situation personnelle.
Cela dépend de votre capacité d'emprunt, de votre apport et du temps que vous pouvez consacrer à la gestion. Beaucoup d'investisseurs commencent par un seul bien pour apprendre, puis passent à des projets plus importants.
Ils assurent des revenus dès le premier mois, mais vous reprenez leurs baux tels quels. Un loyer ancien et bas ne se remet pas à niveau du jour au lendemain. Lisez chaque bail avant de faire une offre.
Par les renseignements urbanistiques, que le notaire sollicite, et en interrogeant la commune. Ne vous fiez pas à la seule présence de plusieurs sonnettes ou compteurs.
Pour vous former et confronter vos chiffres à ceux d'investisseurs expérimentés, le Club propose plusieurs formules. Pour toute autre demande, écrivez directement à Mahery.