Investisseur immobilier en Wallonie · Cofondateur du Club
Publié le par Mahery Razafindrazaka
L'achat-revente consiste à acquérir un bien, à créer de la valeur, puis à le revendre. La valeur peut venir de travaux, d'une division autorisée, d'un meilleur positionnement ou simplement d'un achat réalisé sous le prix du marché.
C'est une logique très différente de l'investissement locatif. On ne cherche pas un revenu mensuel, on cherche une marge, et cette marge est exposée à plus d'aléas.
La marge réelle se calcule après tous les coûts : prix d'achat, droits d'enregistrement et frais de notaire, coût des travaux, frais de financement pendant l'opération, précompte et assurances, frais de commercialisation, puis impôt sur la plus-value.
Oublier un seul de ces postes suffit à transformer une opération rentable sur le papier en opération à perte.
Ils sont connus, et pourtant on les découvre souvent trop tard.
En Belgique, une plus-value immobilière réalisée par un particulier peut être imposée selon des régimes différents, notamment en fonction du délai entre l'achat et la revente et du caractère occasionnel ou répété des opérations. Des opérations fréquentes peuvent être considérées comme une activité professionnelle.
Il existe aussi, sous conditions, des mécanismes liés aux droits d'enregistrement en cas de revente rapide. Ces règles sont techniques et évoluent : faites-les vérifier par un notaire et un fiscaliste pour votre projet précis.
La variante avec options cherche à limiter l'apport et le recours au crédit. Elle ajoute une couche de complexité contractuelle et fiscale. Elle est détaillée, avec ses risques, sur la page consacrée à cette stratégie.
Non, mais il faut savoir estimer un coût de travaux et s'entourer d'artisans fiables. Une erreur d'estimation sur les travaux est l'une des premières causes de marge perdue.
Il n'existe pas de chiffre type. Chaque opération dépend du prix d'achat, des travaux, du marché local et de la fiscalité applicable. Méfiez-vous des promesses de gain chiffrées.
Cet article donne un cadre général et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'une banque ou d'un fiscaliste. Pour vous former en confrontant vos chiffres à ceux d'autres investisseurs, découvrez le Club.