Investisseur immobilier en Wallonie · Cofondateur du Club
Publié le par Mahery Razafindrazaka
Acheter un immeuble de rapport, c'est reprendre une petite entreprise en fonctionnement. Les revenus existent déjà, les problèmes aussi. La qualité de l'investissement dépend largement de ce que vous aurez vérifié avant l'offre.
C'est la première question, et la plus importante. Un immeuble divisé sans autorisation expose l'acquéreur à une régularisation coûteuse, voire à la suppression de logements. Demandez au notaire les renseignements urbanistiques et posez la question au service urbanisme de la commune.
Demandez une copie de chaque bail, les preuves de paiement des derniers mois et l'état des garanties locatives. Vérifiez si les loyers ont été indexés, si des préavis sont en cours et si un litige existe avec un locataire.
Toiture, façade, humidité, installation électrique, chauffage, égouttage : faites-vous accompagner lors de la visite par quelqu'un qui sait lire un bâtiment, et faites chiffrer les travaux avant de fixer votre prix.
Chaque logement dispose de son certificat PEB. Un mauvais score pèse sur l'attractivité et peut appeler des travaux. Vérifiez aussi si les compteurs sont individuels ou communs : cela change la répartition des charges et votre exposition aux hausses de prix de l'énergie.
Reconstituez le cash-flow logement par logement, avec une vacance réaliste et une provision pour gros travaux. Faites ensuite valider la structure d'achat et la fiscalité par un fiscaliste et un notaire.
C'est précisément l'intérêt de les faire tôt. Un devis de toiture ou un logement non autorisé sont des éléments objectifs pour discuter le prix.
Cet article donne un cadre général et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'une banque ou d'un fiscaliste. Pour vous former en confrontant vos chiffres à ceux d'autres investisseurs, découvrez le Club.