Investisseur immobilier en Wallonie · Cofondateur du Club
Publié le par Mahery Razafindrazaka
Le cash-flow d'un bien locatif, c'est la différence entre ce qu'il rapporte et ce qu'il coûte, mois après mois. S'il est positif, le bien se finance seul et dégage un surplus. S'il est négatif, vous complétez chaque mois de votre poche.
Le Club définit le haut rendement comme un bénéfice net mensuel après loyer, charges, crédit, énergie et impôt. C'est une bonne discipline : elle oblige à tout compter.
Partez des loyers réellement obtenus dans le quartier pour un bien comparable, pas du loyer le plus élevé trouvé en ligne. En colocation, raisonnez chambre par chambre.
Appliquez ensuite une hypothèse de vacance : un logement ne sera pas loué douze mois sur douze, surtout en colocation où les rotations sont plus fréquentes.
Listez chaque dépense mensuelle ou annuelle ramenée au mois. C'est ici que la plupart des calculs optimistes déraillent.
Les chiffres ci-dessous sont inventés pour illustrer le calcul. Ils ne décrivent aucun bien réel et ne constituent pas une référence de rendement.
Imaginez quatre chambres louées 450 € chacune, soit 1 800 € par mois. Avec une vacance estimée à un mois par an et par chambre, le revenu moyen tombe à 1 650 €. Retirez une mensualité de 950 €, 250 € d'énergie et d'internet, 80 € d'assurance et de précompte ramenés au mois et 120 € de provision pour entretien. Il reste 250 € avant impôt. Le même bien, avec une hypothèse de loyer trop optimiste ou des travaux sous-estimés, peut basculer en négatif.
En Belgique, la façon dont un revenu locatif est imposé dépend notamment du type de locataire, de l'usage du bien et du fait que vous achetiez en nom propre ou en société. Les écarts peuvent être importants d'une situation à l'autre.
Ne recopiez pas le calcul fiscal d'un autre investisseur : faites valider le vôtre par un fiscaliste avant d'acheter.
Refaites le calcul avec une chambre vide pendant trois mois, une hausse des taux à la révision du crédit ou une facture de chauffage imprévue. Si le bien ne tient qu'avec des hypothèses parfaites, ce n'est pas un bon investissement.
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Il ignore le crédit, les charges, la vacance et l'impôt. Le cash-flow mesure ce qui reste réellement chaque mois.
Pas forcément si votre objectif est patrimonial et que vous pouvez absorber l'effort mensuel. Mais c'est une stratégie différente, et il faut la choisir en connaissance de cause plutôt que la subir.
Cet article donne un cadre général et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'une banque ou d'un fiscaliste. Pour vous former en confrontant vos chiffres à ceux d'autres investisseurs, découvrez le Club.